Predaj stavebných pozemkov – na čo si dať pozor
Kategória: Články, Nehnuteľnosti Aktualizované dňa 19. mája 2016
Pozemky na predaj dnes ponúkajú stovky realitných kancelárií a tisícky súkromných majiteľov. Kúpiť pozemok však nie je to isté ako kúpiť v obchode dve kilá zeleniny, pretože tu ide o rozhodnutie o tom, kde bude človek bývať. Zvážiť teda treba naozaj dôkladne všetko.
V prípade, že si chcete kúpiť stavebný pozemok, mali by ste si najskôr veľmi dobre vyhliadnuť danú lokalitu a zistiť o nej čo najviac informácií. Niektoré však nezistíte len jednoduchým opýtaním sa predávajúceho alebo realitnej kancelárie. Naopak, budete sa musieť tak trocha zahrať na detektíva, pretože daný pozemok na predaj môže skrývať nejedno dôležité tajomstvo alebo prekvapenie, ktoré bude neriešiteľné.
Predaj pozemkov začína v obci či meste
Základom hľadania informácii by mal byť obecný alebo mestský úrad. Tu sa dozviete najmä to, či sa nachádza pozemok v intraviláne alebo extraviláne, či je možné na ňom stavať a za akých podmienok, aké sú prípadné obmedzenia vyplývajúce z územného plánu alebo niektorých miestnych záujmov. Dobre si zistite všetko, čo sa dá, o majiteľovi pozemku a tiež o samotnej parcele ako takej z hľadiska jej stavu.
Tu môže byť cenným zdrojom informácii Katastrálny portál, ktorý je aj na internete, kde sa dá online stiahnuť list vlastníctva, kde sa dozviete všetko dôležité z právnej stránky. Najmä to, či je majiteľom skutočne človek, s ktorým ste komunikovali, či na pozemku neviaznu nejaké ťarchy alebo či tu nie je nejaká právna vada, ktorá by bránila kúpe alebo využívaniu pozemku.
Zistite si dostupnosť sietí
Pre každého stavebníka by mala byť alfa a omega to, či bude môcť stavať to, čo chce. Vo väčšine prípadov sa kupuje stavebný pozemok na stavbu rodinného domu, na druhú stranu, niekedy môžete ostať prekvapení aj vtedy, ak si nebudete môcť postaviť na pozemku napríklad nehnuteľnosť na trvalé bývanie, ale napríklad len rekreačnú nehnuteľnosť. To zistíte napríklad z územného plánu.
Dôležité je aj napojenie pozemku na inžinierske siete. Treba zájsť za správcom vodovodného potrubia a prípadne aj kanalizácie, ak sa nachádza v blízkosti, pričom buď je to priamo obec alebo nejaký vodárenský podnik. Treba si tiež overiť možnosť napojenia novej stavby alebo pozemku na elektrickú energiu a plyn – tu sa treba informovať aj o kapacitných možnostiach, najmä čo sa týka napojenia na elektrinu. Na vidieku to býva obvykle lepšie ako v meste, ale veľa závisí aj od individuálnej situácie. To, či bývať na vidieku alebo v meste, sme si porovnali tiež.
Preverte susedov a okolie
V neposlednom rade si treba uvedomiť, že s pozemkom sa kupujú aj susedia. Ide o starších dôchodcov? Potom bude spolunažívanie zrejme bez problému, no môžu sa vyskytnúť problémy napríklad so starostlivosťou o oplotenie pozemku. Býva vedľa mladá rodina? Financie na nový plot asi nebudú problém, no čo ak majú malé dieťa, ktoré Vám spríjemní najbližších pár rokov plačom?
Samozrejme, sú aj horšie prípady. Nie nadarmo sa vraví, že zlý sused, to je hotové nešťastie. Ale nielen sused – preverte si aj prípadné neobývané staré nehnuteľnosti vedľa, či nezasahuje nejaký strom do pozemku, prípadne či ponad pozemok nejde elektrické vedenie. Alebo dokonca to, či sa pozemok nenachádza v nejakom ochrannom pásme, prípadne či niekde blízko nie sú iné obmedzenia. Až po tomto všetkom možno zvažovať kúpu samotnej parcely, pretože až po preverení všetkých týchto vecí môžete povedať, že viete, čo kupujete! Nezabudnite tiež na to, že na daný pozemok by sa mal zmestiť váš vysnívaný projekt rodinného domu.
Ako predať vlastný pozemok
Podobne ako pri kúpe, aj pri predaji pozemku treba vedieť presný postup. Základom je vedieť, čo predávam, čo v praxi znamená, zistiť si, či môže alebo nemôže byť pozemok využitý na stavanie. Ak môže, tak je jeho cena samozrejme vyššia, ale je potrebné pozemok na predaj aj „pripraviť“. To znamená, ak sa dá, získať vyjadrenia správcov sietí ohľadom možnosti napojenia sietí na pozemok.
Ak chcete zvýšiť šancu na predaj pozemku, najlepšie je získať aj potvrdenie od mestského alebo obecného úradu o tom, že na pozemku je možná výstavba rodinného domu a tiež aj za akých podmienok. Tie sú závislé aj od územného plánu. V neposlednom rade treba mať pripravené všetky dokumenty od pozemku, či už list vlastníctva, katastrálnu mapu, prípadne aj geometrický plán. To pomôže zvýšeniu serióznosti a lepšiemu predaju.
| Čo si overiť ohľadom pozemku | Kde sa to dá overiť | Poznámka |
|---|---|---|
| Dá sa na pozemku stavať? | Obecný úrad alebo mestský úrad | Závisí od územného plánu |
| Je možné napojiť pozemok na inžinierske siete? | Elektrárne, vodárne, plynárne, správca kanalizácie | Ide najčastejšie o ZSE, SSE alebo VSE, SPP a mestské či obecné vodárne alebo iný podobný podnik |
| Je pôda vhodná na stavbu? | Súkromná firma vykonávajúca geologický prieskum | Je treba spraviť terénny prieskum |
| Je pozemok vysporiadaný a riadne zapísaný? | Katastrálny úrad | Treba získať list vlastníctva |
| Je pozemok riadne zameraný priamo v teréne? | Katastrálny úrad a súkromný geodet | Treba získať kópiu katastrálnej mapy a dať geodetom parcelu premerať |
| Aké je okolie? | Susedia, obecný alebo mestský úrad | Zisťujte miestne pomery |
| Nehrozí do budúcnosti problém v okolí pozemku? | Obecný úrad alebo mestský úrad | Zistite, či napríklad sa neplánuje nová cesta v blízkosti alebo niečo iné |
S realitkou alebo bez?
Tu vzniká pomerne veľká dilema. Veľakrát vie realitná kancelária pomôcť, ale nemusí to platiť vždy. Ak predávate pozemok, v prvom rade sa vystríhajte toho, aby ste tento pozemok inzerovali cez všetky realitné kancelárie v meste a okolí – nedáva to dobrý signál. Dôležitejšie je zamerať sa len na niektoré, prípadne ak ide o výhodné podmienky exkluzivity, tak len na jednu realitnú kanceláriu, ale dostať za to adekvátne služby.
Vo väčšine prípadov ľudia začínajú predaj nehnuteľnosti tým, že dajú vlastný inzerát a počkajú na záujemcov. Najčastejšie sa ako prvé ozvú realitné kancelárie a až následne záujemcovia. Skúste však prejaviť viac aktivity – napríklad na samotný pozemok dajte tabuľku s informáciou o predaji, skúste spraviť vlastnú aktivitu aj na sociálnych sieťach na internete a hľadajte aj inzeráty, kde ľudia chcú kúpiť pozemok.
Pozor na daň z pozemkov
Plotová brána môže veľa napovedať o samotnom pozemku
Či už predávate alebo kupujete pozemok, musíte pamätať aj na úradné záležitosti a tou najdôležitejšou je daň z pozemkov. V tomto prípade ide o miestnu daň, ktorá sa u nás platí na obecnom alebo mestskom úrade, pričom daň je vždy na obdobie jedného roka. Platí sa obvykle na jar, pričom vlastníkovi pozemku príde platobný predpis aj s konkrétnou sumou na úhradu tejto dane na aktuálny rok.
Ak pozemok predáte, musíte tento predaj oznámiť aj správcovi dane a to do 30 dní. Zároveň kupujúci musí do 31. januára nasledujúceho roku podať daňové priznanie k tejto dani. Táto povinnosť je teda na vašich pleciach, ak ste sa rozhodli pozemok kúpiť. Nezabudnite na tento termín, pretože pokuty za nepodanie priznania sú v stovkách až tisícoch €. Priznanie sa podáva len pri zmene vlastníka pozemku, čiže len jednorázovo.
Predaj pozemkov a DPH
Čo možno vie veľmi málo ľudí je, že predaj pozemku môže byť zdanený aj daňou z pridanej hodnoty. Ide však naozaj o veľmi špecifické situácie a nie o bežný nepravidelný predaj pozemku. Pokiaľ ale napríklad kúpite pozemok, dovediete naň inžinierske siete a následne ho so ziskom predáte, máte povinnosť sa registrovať ako platiteľ DPH a to v prípade, že príjem z predaja prevýši istú sumu.
Táto hranica je momentálne 49.790 € a ak z pravidelného predaja a nákupu pozemkov dosiahnete takýto obrat v priebehu 12 kalendárnych mesiacov, musíte sa ako platiteľ DPH zaregistrovať. Viac odborných informácii je možné nájsť priamo na webovom sídle finančnej správy v problematike nehnuteľností a DPH. Dôležité sú v tomto prípade viaceré faktory a okolnosti, ktoré určia, či ide o sporadický predaj alebo pravidelný príjem.
Čo všetko zahŕňa prevod pozemku?
- Dôležité je vždy vykonať prevod na základe kúpno-predajnej zmluvy a vloženia zápisu do katastra nehnuteľností
- V prípade predaja pozemku len z časti sa musí cez geometrický plán oddeliť nový pozemok od starej pôvodnej parcely
- Ak chcete mať presné zameranie pozemku, musíte osloviť geodeta, ktorý zabezpečí vymeranie aj vytýčenie pozemku
- Ak kupujete pozemok na hypotekárny úver, musí ísť o bonitnú stavebnú parcelu, v opačnom prípade bude problém s prefinancovaním cez banku
