Ako kúpiť byť a na čo nezabudnúť

Kúpa bytu podobne ako aj všeobecne kúpa nehnuteľnosti prináša so sebou určité zákutia a riziká, ktoré môžu byť pre neskúseného človeka občas zdrojom rôznych problémov a nepríjemností. Ak chce vedieť, ako kúpiť byt bez týchto nepríjemností, tu je náš krátky návod.

Ako kúpiť byt

Ak už máte dostatok finančných prostriedkov na kúpu bytu, nasleduje jeho výber. Existujú v podstate dve možnosti a to buď kúpa priamo od súkromnej osoby, ktorá byt vlastní, alebo kúpa bytu cez realitnú kanceláriu. Keďže realitné kancelárie musia z niečo prevádzkovať svoju činnosť, cena bytov býva obvykle navýšená o výšku provízie, ktorá je individuálna pre každý región a závisí aj od ceny bytu. Obvykle je to do 5 % z predávanej ceny bytu. Samozrejme, je to iné, ako keď sa byt prenajíma.

thumb_up Chcete si vybrať dobrú pekáreň na chleba na základe nezávislého porovnania? Pozrieť porovnanie

Obhliadka bytu

Náš návod začína pri obhliadke bytu. Či už sa rozhodnete ísť cez realitku alebo priamo za majiteľom, je to v podstate jedno. Dôležité je si zistiť stav bytu ako aj okolia. V byte si treba všímať stav omietok, okien, dverí vchodových aj vnútorných, stav vodovodného potrubia a kanalizácie, najmä veľkú pozornosť venujte stavu sociálnych zariadení a jadra bytu, či už ide o staré umakartové jadro alebo o nové murované.

Okrem samotného bytu je dôležité poznať aj okolie. Nebojte sa spýtať susedov naokolo, pod aj nad bytom, spoznajte ich. Spoznajte tiež celý bytový dom, minimálne z hľadiska úrovne napríklad hygieny a celkového dojmu zo spoločných priestorov. Okolie bytu je možné prelúskať už aj po obhliadke, napríklad krátkou prechádzkou, ale aj zisťovaním toho, ako sa v danej lokalite býva, napríklad od iných obyvateľov v blízkych bytových domoch. Ak kupujete byt na vidieku, informujte sa ideálne na obecnom úrade o miestnych pomeroch.

Právne aspekty kúpy

Čo sa týka právnej stránky kúpy bytu, nespoliehajte sa len na výklad a informácie od predávajúceho alebo realitnej kancelárie. Zájdite na kataster nehnuteľností, zistite si situáciu ohľadom listu vlastníctva a tiež katastrálnej mapy. Sú pozemky pod bytovkou vysporiadané a sú majitelia bytov aj majiteľmi pozemkov pod bytovým domom? Je na liste vlastníctva nejaká plomba, obmedzenie vlastníckeho práva alebo ťarcha? Informujte sa pred kúpou bytu aj u správcu bytovky, väčšinou je to nejaké bytové družstvo.

Dôkladne si tiež preverte predávajúceho bytu. Ešte pred samotným podpisom kúpnej zmluvy si vyžiadajte napríklad osobné údaje a informujte sa, či nebola nahlásená strata alebo odcudzenie osobných dokladov na toto meno. Kúpnu zmluvu si dajte vyhotoviť len notárovi alebo advokátskej kancelárii a nechajte overiť všetky podpisy, čiže predávajúceho aj kupujúceho. Len tak môžete mať akú-takú istotu.

Prevzatie bytu

Čo sa týka samotného prevzatia bytu, dôležitý je protokol o prevzatí nehnuteľnosti. Tu sa musia vyplniť základné veci, ako napríklad stavy elektrickej energie, vody, plynu alebo aj stavy vykurovania na jednotlivých radiátoroch, taktiež je dôležité poznačiť, čo všetko preberáte, čiže či aj nejaké vnútorné vybavenie a zariadenie, prípadne vybavenie a zariadenie pivnice alebo úložného priestoru k bytu.

Ideálne je aj tento protokol o prevzatí podpísať s overením podpisov, prípadne za prítomnosti nejakého svedka, nezávislej osoby. Ak sa dá, choďte s pôvodným majiteľom vykonať aj prepis odberu jednotlivých energií, taktiež aj k správcovi bytového domu. Vždy trvajte na tom, že chcete byť pri všetkých dôležitých úkonoch osobne a všetko musí byť právne v poriadku a najlepšie aspoň raz overené niekým nezávislým.

Kúpa bytu s ťarchou alebo v dražbe

V exekúcii alebo s ťarchou sa dajú kúpiť byty výhodnejšie ako v prípade „normálnej“ a bezproblémovej situácie, ale treba si zvážiť viacero faktorov. Obvykle v prípade kúpy bytu napríklad po neplatičoch je povinnosť uhradiť rôzne dlhy, či už na energiách alebo v rámci fakturácie od bytového družstva. Navyše, aj keď všetko uhradíte, stále sa môže niečo nečakané objaviť a vyskočiť.

Na druhú stranu, finančná úspora je zjavná a zrejmá. Pokiaľ kupujete byt s ťarchou, treba mať dobrú kúpnu zmluvu a právne podchytený celý postup „oslobodenia“ od ťarchy, najmä pokiaľ vznikla v dôsledku dlžôb. Pokiaľ budete kupovať byt, ktorý bol predtým kúpený na hypotéku, môžete sa buď dohodnúť s predávajúcim na vyplatení hypotéky z kúpnej ceny, prípadne aj pokračovať v hypotéke, čo sa ale nie vždy oplatí z finančného hľadiska.

ako-kupovat-byt

Ak idete cez realitku, pozor na províziu

Väčšina bytov sa u nás predáva alebo kupuje cez realitnú kanceláriu, na čom samozrejme nie je nič zlé, pretože to má viacero výhod. Jednou z nich je napríklad komplexný realitný a právny servis, čiže realitná kancelária obvykle za vás vybaví kataster, prepis bytu, pripraví zmluvy, pomôže aj s dojednaním hypotekárneho úveru, ak to ponúka, samozrejmosťou je príprava podkladov k bytu.

Treba si však dávať pozor na províziu a najmä to, kto ju hradí, či kupujúci alebo predávajúci. Dnes sa to už síce nestáva príliš často, ale z minulosti sú známe prípady, kedy nebolo jasné, kto má províziu zaplatiť, prípadne ju platili obe strany určitým pomerom. Tiež si treba dať pozor aj na to, či cena, ktorá je uvedená ako kúpna cena, už obsahuje alebo neobsahuje províziu realitnej kancelárie.

V hotovosti alebo na hypotéku?

Kúpu bytu na úver si treba dobre premyslieť

Kúpu bytu na úver si treba dobre premyslieť

Samozrejme, najrýchlejšie a najjednoduchšie sa kupuje byt v hotovosti. V tomto prípade odporúčame uložiť kúpnu cenu u notára a cez notársku úschovu ju uvoľniť až po prevedení nehnuteľnosti na katastri. Alternatívne sa to dá cez bankovú zábezpeku, ktorá funguje ako tá u notára, kedy banka zadrží platbu až do momentu, keď starý alebo nový majiteľ bytu neprídu s novým listom vlastníctva.

V prípade kúpy na hypotéku je proces komplikovanejší, pričom dlhšie trvá najmä schválenie konkrétneho úveru na byt. Je potrebné jednak dokladovanie hodnoty bytu, najčastejšie cez znalecký posudok, ale banka si overuje aj bonitu klienta a to, či mu môže požičať. Najčastejšie sa samotné vyplatenie peňazí realizuje tak, že banka schváli vám ako kupujúcemu hypotéku, ktorú následne vyplatí pôvodnému majiteľovi v rámci kúpnej ceny. Celý postup, ako kúpiť byt na hypotéku, sme spísali aj my.

Nábytok aj iné vybavenie pre domácnosť - pozrite sa!

Pozrieť viac

Povinnosti a poplatky

Spolu s kúpou bytu sa viažu aj určité povinnosti. Už sme hovorili o tom, že je treba prehlásenie energií, najmä elektriny a plynu. Treba tiež na bytovom družstve alebo u správcu bytovky prehlásiť majiteľa bytu, pretože tu sa tiež platí pravidelná úhrada a to najmä za dodávku vody, tepla a iné servisné služby. Táto zmena obvykle niečo stojí, najčastejšie od 30 do 100 €.

S novým bytom sú spojené aj niektoré poplatky, obvykle napríklad za smetné alebo prihlásenie sa na koncesionárske poplatky, ktoré sa dá spraviť už aj online, cez https://uhrady.rtvs.sk/. Netreba zabudnúť ani na katastrálne poplatky, ale to je už samozrejmosť. Okrem toho treba zájsť na mestský (alebo obecný) úrad, nahlásiť zmenu majiteľa nehnuteľnosti a prihlásiť sa na daň z nehnuteľnosti, ktorá sa platí každý rok.

Ako dobre kúpiť byt a nepopáliť sa?

  • Ak kupujete cez realitnú kanceláriu, overte si ju, napríklad na internete alebo podľa skúseností iných klientov
  • Vždy si vopred stanovte, aký byt chcete kúpiť a aký je váš finančný strop
  • Overte si aj samotný byt, napríklad sa informujte po okolí, u susedov a podobne
  • Ak kupujete zrekonštruovaný byt, zoberte si so sebou niekoho, kto sa vyzná v stavebnej oblasti, aby ste nekúpili byt s nekvalitnou úpravou
  • Majte vždy istotu právnu aj faktickú, že presne viete, čo kupujete a ako kúpa prebehne
Vyspite sa kráľovsky! :) www.NovyNabytok.sk

Ak vás článok zaujal, prosím kliknite, že sa vám páči alebo ho zdieľajte na Facebooku. Ďakujeme!

Šálka s tanierikom English Rose 430 ml
Hodnotiť tento príspevok
Podobné články
Autor článku
Michal Hrebík

Autor má bohaté skúsenosti so stavbou rodinných domov, nákupom a predajom nehnuteľností, zariaďovaním domácnosti ako aj starostlivosťou o záhradu a okolie rodinného domu. Cieľom článkov je pomôcť každému, kto chce kupovať, stavať alebo tiež zlepšovať svoje bývanie.